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德国、瑞士房地产管理及对我国的启示

  一、德国、瑞士房地产市场状况

  德国和瑞士作为发达国家,房地产市场经过多年的发展,已进入一个稳定发展期,表现出几个显著的特点:

  (一)住房供需总体平衡,个别城市略有差异。目前,德国大约有8200万人口,3900多万家庭,约4030万套住房,平均2人一套住房,人均居住面积达到42.8平方米;瑞士人口约770万人,约350万户家庭,大约350万套住房,平均2.2人有1套住房,人均居住达到面积44平方米,住房供需总体平衡。但两个国家也有个别地区住房供需略有差异。如,德国汉堡和慕尼黑等大城市住房相对紧缺,柏林市的住房则相对富裕。瑞士苏黎世、日内瓦人口较多,住房显得相对紧张;而其他城市人口较少,住房则相对宽松。

  (二)租房比例较高,房屋自有率较低。目前,德国有57%的人口租住住房,只有43%的人口拥有产权房。年轻人住房自有率更低, 2006年30岁以下的人住房自有率仅为8.8%。2000年,在瑞士住房市场中,约65%为出租住房,35%为自有住房。2010年,瑞士住房自有率提高到40%左右。据了解,德国、瑞士两国的住房自有率均明显低于挪威(83%)、西班牙(83%)、法国(53%)等其他发达国家。

  (三)租赁住房以市场为主提供,社会保障房比例较小。在德国住房租赁市场中,61%为私人提供,17%为私人企业提供,10%为政府提供(含8%社会保障房),9%为住房合作社提供,3%为其他机构提供。在瑞士,住房租赁市场中,仅有4%归联邦或者市政府所有,56%属于个人,9%属于集资建房,8%属于房地产公司,5%属于保险公司,8%属于各类基金,10%属于教会等组织。其中,约8%为社会保障房。

  (四)房价和房租相对稳定,居民住房负担总体不高。在过去十年,德国住房价格相对稳定,2010年的房价仅仅略高于2005年水平,每平方米房价(柏林2500-3000欧元)与居民月人均收入(2500-3000欧元)大体相当;房租虽然略有上涨,但负担不大,2010年租金比上年上涨1%,比2005年上涨了6.4%,房租支出占家庭净收入21.9%,处于一个较为适度的水平。瑞士近几年房价年均涨幅在2%左右,2010年房价比2005年上涨了16.8%。2011年6月份以来,由于瑞郎与欧元实行联系汇率制度,欧洲一些资金进入瑞士房地产市场,加上利率较低,房价上升速度有所加快。除苏黎世、日内瓦以外,其他城市房价相对较低。目前瑞士每平方米平均房价约5000瑞郎,而瑞士人月均收入为6000—7000瑞郎。瑞士的房租也较为稳定,2000-2010年年均涨幅在1.7%左右,2010年房租比2005年涨了10.7%,租房者平均租金费用占收入19.4%左右,大约75%的人群租金费用占收入20%以下,仅有8%的人群租金费用占收入比例超过了35%。

  二、德国、瑞士房地产管理措施

  近年来,德国、瑞士房地产市场之所以能够保持相对稳定健康的发展局面,与两国政府对于房地产市场的管理分不开。

  (一)住房法律框架相对完善,住有所居目标明确。德国《民法》是住房政策的法律基础,它规定了居住权是公民权利的重要组成部分,保障公民的基本居住条件,是德国政府住房管理的基本目标。在此目标下,德国制定了较为完善的住房法律框架,涵盖了住房建设、住房保障、租金管理、住宅现代化等各方面。在住房建设方面,德国先后于1950年和1956年通过了《第一套住宅建设法》和《第二套住宅建设法》,明确规定了联邦、州、市县政府在住房建设方面的公共资金支持、税费减免、融资支持、住房保障等方面的职责和具体措施。在住房保障方面,1965年,德国联邦政府出台了《住房补贴法》,规定凡家庭收入不足以租赁适当住房的公民都可以向政府提出申请,经审查合格后获得住房补贴。补贴按照家庭人口、税后收入及租金水平计算发放,使补贴后家庭实际负担的住房支出相当于税后收入的20-25%左右。在房屋销售和租赁方面,德国《民法》规定了房屋销售、房屋租赁当事人的基本权利和义务,并通过《租金法》和《驱逐保护法》等进行了补充,核心在于保障房东与房客的权益,既保护房东合理收益权,也保护房客不被房东驱逐、房租不盲目上涨的权利。在住宅现代化方面,德国制定了《住宅现代化法》,规定了旧房改造的有关政策措施。瑞士《宪法》第34条明确规定了联邦政府在促进住房建设、对低收入者提供住房保障支持、保护租房者权利等方面的义务。同时,还制定了房屋租赁相关法律,鼓励私人建房出租。

  (二)住房供给通过市场解决,政府鼓励市场建设住房。目前,德国、瑞士的住房(含社会保障房)供给主要通过市场渠道来解决,政府通过财税金融政策鼓励个人和私人机构建设、购置、修缮住房,改善居住条件。德国二战以后,80%左右住房受损,政府通过无息或者低息贷款30年支持私人机构大量建设只租不售、低租金的社会保障房,当时这类社会保障房总量大约为600万套左右,有效解决了居民住房问题。1998年以后,随着经济发展和居民收入的增加,德国政府不再直接参与住房建设,原有鼓励住房私有化的资金补贴政策也逐步取消,住房供给依靠市场,私人建房、修缮住房贷款通过住房储蓄银行获取(贷款利率比市场利率低,目前欧洲市场银行贷款利率较低,住房储蓄银行贷款利率未调整,因此,其吸引力日益降低)。瑞士明确,建房由市场确定,政府的职责是创造有利于新建住房的大环境,对低收入群体提供住房保障,管理好住房市场。

  (三)加强房屋租赁市场管理,保障房东与房客权益。德国和瑞士住房管理最具有特点的是,注重加强住房租赁市场管理。德国通过制定和完善住房租赁相关法律,保障房东与房客权益,既通过保护房东权益促进租赁住房的供给,也通过保护房客权益促进租房在解决居住方面的功能发挥。如,在保障房客权益方面,明确房东中止合同必须有正当理由并提前9个月通知房客;房租必须合理,三年内涨幅不能超过20%;房客还可以要求房东对房屋进行维护以保证房屋适合居住。在保障房东权益方面,明确房东有权力确定租金,修缮住房的费用可作为成本在缴纳个人所得税时抵扣,房客必须按时支付房租并保护房屋,房东在房客严重违反租房协议时可以取消合同。通常,德国住房租赁合同是长期或者无期限的,建设一套住房出租15年就能收回成本,建房的利润大约在10%左右。瑞士也有类似的法律保护房客不被驱逐的权利,房租上涨也受管制。

  (四)定期开展住房普查,建立房价和房租信息披露制度。德国每4年一次、瑞士每10年一次进行居住条件普查,全面收集房屋状况,居住条件情况,为房地产管理提供基础。与此同时,德国和瑞士地方政府、租房者协会以及房东协会还建立了较为详细、持续更新的租金数据库,为这一地区不同类型的房子提供了市场可比的租金标准,这是住房租金价格管理的基础。如,德国每年出一本房屋销售指导价格,房价每三年可调整一次,但调整不宜过高,超过50%则会受到政府干预。德国对房屋出租进行登记管理。1960年以前,德国对房屋租金进行严格管制;1960年以后,除慕尼黑、汉堡仍实行租金管制以外,其他城市主要实行租金指导价格,通过每年公布各区域房屋租金指导价格,提供房东与房客签订出租合同参考。同时明确,房屋租金价格三年内涨幅不得超过20%。

  (五)合理设置税种,调节房地产各个环节。德国房地产税种设置较为完备,涉及房地产建设、流通、持有等各个环节,对抑制炒房起到了重要作用。德国房地产税种包括:一是土地税。德国自有自用住宅不需要缴纳不动产税,但要缴纳土地税。该税属于市镇收入,联邦和州不参与分享。土地税率:农业或者林业用地0.6%,独立式(半独立式)住宅用地0.26-0.35%,其他用地0.35%。二是土地购置税,在交易环节征收,2007年开始这项税收从联邦税变为地方税,税率一般为购置价格的3.5%,但各州不完全一致,如汉堡和柏林的税率为4.5%。三是不动产税,对于用于出售、出租的房地产,按照评估价值1-1.5%征收不动产税。四是赠予税和遗产税,在房屋继承环节征收。税率根据接受者与实施方关系(给妻子和小孩的赠予税或遗产税比给陌生人低)以及资产价值从7%到50%不等。五是资本利得税。对于房屋买卖盈利,按照盈利的15%征收资本利得税;对于十年内出售房屋,参照公司税标准,征收25%的资本利得税。除此之外,租金所得还纳入所得税征收范围,租金收入按扣除房屋折旧、房屋修缮费用后收入纳税。瑞士房地产税种包括:一是房屋租赁税,对于自有住房按照市场租金60%—70%纳税;对于出租住房,租金收入并入个人收入,统一缴纳个人所得税。二是房地产交易税,在房地产交易环节征收,按房屋交易总额的一定比例缴税。三是房屋交易盈利税,在一些州,若房屋交易有盈利,还要缴纳盈利税。四是房产税,按房地产评估价值的1%左右征税,各州税率不尽相同。此外,德国、瑞士的税收征管均比较严格,偷税漏税的行为将受到严厉处罚,税收对抑制房地产投机作用十分明显。

  (六)建立住房保障体系,保障低收入群体住房权利。住房保障是德国、瑞士住房政策的重点,但具体政策手段随形势的发展有所变化。二战之后,为应对战争破坏,德国政府开展了大规模的社会保障房建设, 1951-1980年德国政府大约支出1150亿欧元,通过资助私人公司、协会、非盈利组织、个人建设了约600万套社会保障房,这些社会保障房期限为30年,目前大部分已经到期转为市场租赁房,剩下约150万套作为社会保障房。随着住房供给的增加,德国住房保障方式开始转向租金补贴,根据不同家庭收入情况和人口负担情况设立不同的补贴标准,以保障低收入家庭能住上合适的住房,2011年德国政府住房租金补贴大约共有180亿欧元。德国的住房保障责任在三级政府间有明确划分,联邦政府负责设立法律框架;16个州参与法律设定,并具体负责社会保障房项目;市县镇政府负责城市土地管理,为住房提供基础设施,具体办理社会保障房出租管理等。瑞士住房保障最初通过建造廉租住房直接向低收入群体提供住房,但由于廉租住房管理问题较多、且不利于社会融合等原因已经停止建设。目前,瑞士联邦政府主要通过设立一个循环的住房基金以及一个保障住房建设中心,由两个机构发放低息贷款方式,资助公益性组织建设社会保障房,以低租金方式出租给低收入群体。这些社会保障房房租比市场低20%-30%,社会保障房由建设单位进行管理,政府对其租金以及居住对象的资格进行定期审查。

  三、加强我国房地产管理的政策建议

  借鉴德国、瑞士房地产管理经验,结合我国国情,我们认为,应当从以下几个方面加强我国房地产管理:

  (一)建立健全房地产管理法律体系。目前,我国房地产管理法律体系尚不健全,只有《城市房地产管理法》、《土地管理法》。而德国房地产管理法律覆盖住房建设、住房保障、租金管理、住宅现代化等各方面,借鉴德国经验,我国应当抓紧制定《住房法》、《住房保障法》、《住房租赁管理法》、《住房现代化法》等相关法律,进一步建立健全房地产管理法律体系,为政府加强房地产管理提供必要的法律依据。

  (二)进一步规范房地产市场管理。目前,确保城乡居民“住有所居”已成为我国政府住房保障的一项重要目标任务。完成这项目标任务,一方面要求政府切实履行职能,解决好低收入家庭住房困难问题;另一方面,要求政府规范房地产市场管理,促进房地产市场平稳健康发展。近几年,我国在住房保障方面已做了大量工作,明确“十二五”期间建设3600万套城镇保障性安居工程目标任务,但是对于房地产市场管理重视不够,主要依靠一些临时性的调控措施,难以从根本上解决房地产市场出现的问题。借鉴德国、瑞士房地产管理经验,我国应当将现行对房地产市场的调控,调整为对房地产市场的规范管理。包括:建立全国住房管理信息系统,定期发布住房建设和销售信息,定期发布房屋销售指导价格,完善房地产土地、财税、信贷政策,加强房地产开发企业、房屋中介机构资格认定和管理,制定房地产开发企业销售规范,促进房地产市场稳定健康发展。

  (三)加强住房租赁市场监管。德国、瑞士经验表明,实现居民“住有所居”目标,不一定都要有产权房,租房也是满足居民特别是年青人住房需求的重要途径。为此,需要对住房租赁市场进行必要的监管。目前,我国对住房租赁住房监管缺失,基本属于放任自流状态,因此,“地下”租赁比较普遍,租赁双方关系不稳定,房东随意上调租金现象屡有发生。解决上述问题:一是要建立健全住房租赁管理法律法规,明确租赁双方的权利和义务,规范租赁管理。二是要加强住房租赁合同管理,保护房客和房东合法权益。三是加强房屋租金管理,定期公布区域房租指导价格,明确租金最高涨幅,对于不合理的租金上涨进行必要干预。四是加强房屋中介机构管理,加大对虚假信息和欺诈行为的处罚力度。加强住房租赁市场监管,不仅可以盘活闲置房源,增加市场住房供给,减轻对新建住房的需求,而且可以给房客带来稳定的预期,有利于形成合理的住房消费观念。同时,也要加强政策宣传,强调“住有所居”不等于“住有其屋”,正确引导住房合理消费,发挥租赁住房在房地产市场中的应有作用。

  (四)进一步完善房地产税制。德国、瑞士房地产税种设置,分布在房地产建设、销售、持有各环节,有效抑制房地产投资投机行为。目前,我国房地产开发建设、销售环节税种较多,但征管未完全到位,而房地产持有环节几乎无税收负担,导致房地产投资投机活动频繁。解决这一问题,一方面要加强房地产开发建设、销售环节税收征管,特别是要加强销售环节税收征管,防止“阴阳合同”导致的税收流失,使房地产投资投机难获利、少获利。另一方面,要在重庆、上海房产税试点的基础上,抓紧完善房产税制度,适时在全国推行房产税,增加房地产持有环节的税负。

   (五)适时调整创新住房保障方式。德国、瑞士住房保障一条宝贵经验,就是根据形势发展不断调整住房保障方式、创新政府支持住房保障方式。现阶段,我国主要以政府投资为主大规模建设保障性安居工程,通过实物方式解决低收入家庭住房困难问题,由于住房保障建设任务相对集中,不仅给地方各级政府形成了巨大资金压力,而且也给保障房分配带来骗租、骗购等问题。对此,应当创新财政支持方式,通过注入资本金、投资补助、贷款贴息、税费减免等,引导社会机构参与投资建设、运营、管理保障房,抓紧制定和完善保障房的准入、管理、退出机制,建立健全保障房动态管理制度,避免保障房资源流失。同时,在完成大规模保障性安居工程建设任务后,应当根据各地保障房需求情况、房源状况和财力状况,积极研究以租金补贴方式提供住房保障,提高住房保障的针对性和实效性。
 

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